רכישת דירה הינה לרוב העסקה החשובה ביותר בחייו של אדם ולכן מומלץ להעזר בשרותיו של עו"ד מקרקעין מומחה בתחום. מאמר זה מפרט את הליך רכישת דירה יד שנייה הכולל את עיקר שלבי הבדיקה המקדמיים ותהליך ביצוע הרכישה.
בשים לב יש לבצע מספר רב של בדיקות יסודיות כמפורט במאמר זה ואף ייתכן צורך לערוך בדיקות נוספות תלויי באופי ומורכבות העסקה.
הפקת נסח טאבו מלשכת רישום המקרקעין ו/או הפקת אישור זכויות במידה והנכס רשום במנהל מקרקעין ישראל
תחילה יש לוודא שהנכס המדובר אכן בבעלות המוכר כמפורט בנסח טאבו/אישור הזכויות, ע"י אימות אל מול הצגת תעודת זהות של המוכר.
מבדיקה של נסח הטאבו/אישור הזכויות נוכל ללמוד יותר פרטים על הנכס כגון האם רשומה על הנכס: הערת אזהרה, משכנתא, הפקעה, הערה לפי צו בית משפט, עיקול וכו.
אין לזלזל בהערות הרשומות בנסח טאבו/אישור הזכויות וכי יש לבדוק כל אחת מהן בפרטניות ולפרוטרוט מבלי להסתמך על דברי המוכר.
בדיקה פיזית + בדק בית
יש לוודא שכל מערכות הדירה פועלות ותקינות כגון מערכות המים מיזוג חשמל וכן יש לציין ס` בחוזה המכר שעל פיו מתחייב המוכר לתקינות המערכות כאמור.
מומלץ לשלם עבור בדיקה של מהנדס מוסמך לביצוע בדק בית, עלות הבדיקה אינה גבוהה ולעיתים עשויה לגלות ליקויים בשווי עלות כספית גבוהה.
חובה לבדוק שאין חריגות בניה בנכס, מומלץ לאמת זאת אל מול היתר הבנייה / התוכניות שנמסרו לבעל הדירה מהקבלן.
יש לציין שעבירה על חוקי תכנון ובנייה היא עבירה מתמשכת, היינו אם רכשת נכס שיש בו חריגת בנייה כל עוד לא תוקנה החריגה אתה עובר על החוק ועלול להיקנס או להישפט בדין פלילי.
בדיקה תכנונית
לבדיקה במחלקה התכנונית של העירייה או הרשות המקומית יש חשיבות עליונה.
הבדיקה תאפשר לנו לבדוק האם ניתן היתר לבניית הנכס, והאם יש לנכס חריגות בניה (לרוב הערות בדבר חריגות בניה יתויקו בתיק הבניין של הנכס.
את תיק הבניין של הנכס ניתן להזמין לעיון במחלקת תיקי בניין בעירייה /רשות המקומית.
ניתן לבדוק האם צפוי שינויי תכנוני באזור אשר עלול להשפיע על מחיר הדירה , כגון הפקעה עתידית או בניית מבנה ציבור בסמוך לנכס.
תכנון מס
ברכישת דירה יש להביא בחשבון את היבט המיסוי שכן לרוב על רוכש דירה לשלם מס רכישה.
בחוק מיסוי מקרקעין ישנם פטורים רבים אשר ניתן להשתמש בהם להפחתת עלויות המס או לקבלת פטור מלא ממנו אומנם יש להשתמש בפטורים ממס בשימוש מושכל ובתבונה תוך תכנון מראש וצפי של העתיד הרחוק על ידי התאמה מלאה ואישית לצרכי הלקוח.
מומלץ לקבל חישוב של עלות המס בטרם רכישת הדירה וזאת על מנת לבדוק את כלכליות העסקה.
הסכם המכר ומסמכי המכר
עריכת הסכם מכר היא מומחיות אשר מצריכה דקויות בניסוח תוך שימוש במנגנונים אשר מטרתם להבטיח ולמקסם את זכויות הרוכש בעסקה.
מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים בטרם חתימה על הסכם מכר.
זיכרון דברים עלול לחייב את הצדדים לעסקה בדיוק כמו הסכם מכר, אף בטרם נועצו עם בעל מקצוע לגבי מלוא תנאי העסקה.
במועד חתימת על הסכם המכר יש לחתום גם על יתר מסמכי המכר כגון: בקשה לרישום הערת אזהרה, שטרי מכר, יפויי כוח בלתי חוזר להשלמת הרישום וטפסי דיווח לרשויות המס בגין ביצוע עסקה במקרקעין.
הבטחת כספי התמורה
יש להבטיח את כספי התמורה בעסקה באופן שבו לא יועבר כסף ישירות אל המוכר בטרם תרשם לטובת הרוכש הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין / מנהל מקרקעי ישראל.
במידה ובגין המוכר רשומה משכנתא על הדירה יש לשלם תחילה את כספי התמורה ישירות לכיסוי המשכנתא.
כמו כן יש לקבוע לוח תשלומים שעל פיו יישארו מספיק כספים בנאמנות להמצאת האישורים הדרושים להשלמת העברת הבעלות בנכס ע"י המוכר ( לרוב 10% מסך כספי התמורה).
כמו כן יש לוודא שהעו"ד שמייצג את הרוכש יקבל עם השלמת מלוא התמורה יפויי כוח בלתי חוזר מהמוכר לשם השלמת העברת הבעלות.
לסיכום
ישנם מספר רב של בדיקות שיש לבצע בטרם רכישת דירה.
מומלץ לבצע את הבדיקות על ידי עו"ד מקרקעין מומחה בתחום שיכול לחסוך ללקוח הרבה כסף ולמנוע הרבה עוגמת נפש במהלך הדרך.
עורך דין אבי אברהם מספק ללקוחות חבילה הכוללת את כל השירותים המשפטיים הדרושים לליווי עסקה במקרקעין במחיר הוגן תוך דאגה ללקוח מבלי פשרות, אנו נשמח לייצג אתכם ברכישת ביתכם החדש.