ייצוג עורך דין מקרקעין ברכישת דירה מקבוצת רכישה |
מעוניינים לרכוש דירה להשקעה או דירה במחיר מוזל? יכול להיות שרכישת דירה בקבוצת רכישה מתאימה בשבילכם. במאמר זה נבחן את השיקולים שיש לקחת בחשבון בטרם רכישת דירה במתווה של קבוצת רכישה. שאלת המחיר ? לרוב רכישת דירה בקבוצת רכישה הינה אטרקטיבית רק במידה ומחיר השוק של אותה דירה זול לפחות ב10% ממחיר רכישת דירה זהה מקבלן וזאת בשל הסיכון הטמון במתווה העסקה. יש לציין שבשל שינויים אחרונים בחקיקה שנבעו מחוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 קבוצות הרכישה הפכו לפחות אטרקטיביות מבעבר. בטבלה הבאה נסקור את השינויים המהותיים שחלו בעקבות תיקון החקיקה: מע"מ המצב כיום - יש לשלם מע"מ בגין שווי הקרקע המצב בטרם תיקון החקיקה - במידה והקרקע הנמכרת הייתה בבעלות פרטית לא הייתה תוספת של מע"מ . מס רכישה המצב כיום - הרוכש משלם מס רכישה לפי שווי של דירה גמורה. המצב בטר תיקון החקיקה - שולם מס רכישה בגין שווי הקרקע בלבד. השינויים שצוינו לעיל ביטלו את הטבות המס שבעבר הפכו את קבוצות הרכישה לכל כך אטרקטיביות. אם בכל זאת מצאתם קבוצה שאתם מעוניינים לרכוש בה דירה, מה צריך לבדוק ואיזה שיקולים צריך לקחת בחשבון? מארגן הקבוצה – רצויי שמארגן הקבוצה יהיה יזם מוכר, יש לבדוק איזה פרויקטים הוא ביצע בעבר והאם פרויקטים אלו הסתיימו בהצלחה. תב"ע – הימנעו מרכישת דירה ללא תב"ע קיימת ומאושרת!!! הליך שינויי תב"ע הינו הליך ארוך ומייגע. ישנם יזמים רבים שמציעים דירות עם תב"ע עתידית תוך הבטחת שווא למועדי אכלוס קרובים. במידה ובכל זאת החלטתם לרכוש דירה עם תב"ע שעדיין לא אושרה ודאו שהמחיר משקף כהלכה את הסיכון הכרוך בעסקה. היתר בנייה - רצויי שלנכס המוצע יהיה היתר בנייה קיים, או לחילופין שמארגן הקבוצה יתחייב למועד קבלת היתר הבנייה. בנק מלווה - רצויי שלפרויקט יהיה בנק מלווה מסודר שכן על כל אחד מחברי הקבוצה לקבל את אישור הבנק למתן אשראי, עיכוב בקבלת אשראי לבנייה עלול לגרום לעיכובים משמעותיים בביצוע הפרויקט. לוחות זמנים – בשל העובדה שעסקאות של קבוצת רכישה הן לרוב יותר מסובכות, בדרך כלל הן גם נמשכות יותר זמן וזהו שיקול מרכזי שיש לקחת בחשבון. הייתי ממליץ לרכוש דירה בקבוצת רכישה רק למי שכבר יש ברשותו דירה אחת או יותר למגורים. בכל אופן רצוי לקבל את התחייבות מארגן הקבוצה ללוחות הזמנים לאכלוס ומסירת הדירה.הסכם שיתוף – הסכם השיתוף בקבוצת רכישה הינו הסכם המסדיר את היחסים בין כלל הרוכשים ומתווה את המשך פעילות הקבוצה. חשוב שהסכם השיתוף יציין נקיטת אמצעים חריפים כנגד חבר בקבוצה שלא עומד בתנאי ההסכם ולרבות מנגנון להחלפתם. ברכישת דירה בקבוצת רכישה משרדו של עורך דין אבי אברהם מספק חוות דעת משפטית אשר בוחנת את הסיכונים בעסקה בטרם ביצוע הרכישה. |
||