ייצוג במכירת דירה ע''י עו''ד מקרקעין מומחה |
במידה והחלטתם למכור את הדירה שבבעלותכם ישנם מספר שיקולים שיש לקחת בחשבון. אך לפני פרסום הדירה ומציאת קונה פוטנציאלי מומלץ לבחון את מלוא העלויות הנלוות למכירת הדירה, על ידי עורך דין מומחה למקרקעין.בין הבדיקות שיבוצעו ע"י עורך הדין שמלווה את העסקה:בדירת חבות היטל השבחההיטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. יש להדגיש, כי החובה לתשלום ההיטל היא על הבעלים או החוכר לדורות, אומנם צדדים להסכם יכולים להתנות אחרת.במכירת דירה על המוכר לבדוק מראש שאין חבות של היטל השבחה ובמידה ויש עליו לקחת אותה בחשבון שכן לעיתים היטל ההשבחה יכול להגיע לסכומים גבוהים מאוד. לרוב ניתן לבדוק האם ישנה חבות בגין היטל השבחה ע"י פנייה למחלקת השבחה בעירייה / ברשות המקומית. במידה שבבדיקה הראשונית עולה כי יש חבות בגין היטל השבחה מומלץ לשכור את שירתיו של שמאי מקרקעין מוסמך לשם ההערכה של גובה ההיטל בטרם המכירה של הנכס. עורך דין אבי אברהם עובד עם מספר שמאי מקרקעין מקצועיים אשר יכולים להפחית את העלות של היטל ההשבחה במידה וישנו. מס שבחמס שבח מקרקעין הוא מס המוטל ע"י רשות המיסים בגין רווח הנובע ממכירת מקרקעין.על מנת לפשט את המונח נתייחס למס שבח כמס שמוטל על ההפרש שבין שווי המכירה לבין שווי הרכישה של הנכס בניכויי ההוצאות המותרות לניכויי. ההוצאות המותרות לניכויי כוללות לרוב הוצאות הנלוות להשבחת הנכס ובנוסף הוצאות כגון :הוצאות משפטיות , דמי תיווך, מס רכישה ועוד. ישנם פטורים רבים אשר מאפשרים הפחתה מלאה או חלקית של מס השבח. רצוי לערוך סימולציה של עלות מס השבח בטרם מכירת הדירה שכן יש לקחת בחשבון את עלויות המס הנלוות לכלכליות העסקה. מומלץ לתכנן בקפידה ובאופן מושכל את השימוש בפטורים ע"י עו"ד מקרקעין מומחה בתחום וזאת על מנת לחסוך בעלויות מס ככל הניתן בעסקה הנוכחית ולרבות צמצום השלכות המס הנוגעות לעסקה הבאה של הנישום. זכויות בנייה נוספות ותוכניות משביחותיש לבדוק במחלקה התכנונית של העירייה או הרשות המקומית בנוגע לזכויות בנייה נוספות בנכס ו/או תוכניות משביחות של הנכס.במידה וישנן זכויות בנייה נוספות ייתכן שזכויות אלו עלולות להשפיע על מחיר הנכס. במידה וישנן תוכניות משביחות של הנכס גם להן יש משמעות כלכלית נרחבת, שלעיתים ללקוח אין ידיעה לגביהן והוא אינו משקף אותן במחיר המכירה. לדוגמא האפשרות לבנות מרפסת / מרתף / הרחבת קומה וכו עלולה להיות קיימת מבלי ידיעת המוכר. עו"ד מקרקעין מומחה יכול לספק מידע בנוגע לתב"ע (תוכנית בניין עיר) אשר חלה על הנכס. הסכם המכר ומסמכי המכרעריכת הסכם מכר היא מומחיות אשר מצריכה דקויות בניסוח תוך שימוש במנגנונים אשר מטרתם להבטיח ולמקסם את זכויות המוכר בעסקה ומומלץ לתת לעו"ד שמומחה במקרקעין לבצע עבודה זאת.מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים בטרם חתימה על הסכם מכר. זיכרון דברים עלול לחייב את הצדדים לעסקה בדיוק כמו הסכם מכר, אף בטרם נועצו עם בעל מקצוע לגבי מלוא תנאי העסקה. כחלק ממסמכי המכר יש לכלול יפויי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה במקרה של הפרת ההסכם. יש לוודא שמועברת כל התמורה החוזית ע"פ ההסכם בטרם יינתן לרוכש אפשרות לבצע העברת בעלות בנכס. לסיכוםבמכירת דירה יש לקחת בחשבון את כל העלויות הנלוות למכירה, כגון מס שבח והיטל השבחה.כמו כן על המוכר להיות מודע למצבו התכנוני של הנכס ולהיות מודע לגביי האם יש זכויות בנייה נוספות ו/או תוכניות משביחות למיניהן. שימוש מושכל בפטורים ותכנון מס יחסוך בעלויות מס שבח. מומלץ לבצע את הבדיקות על ידי עורך דין מקרקעין שמומחה בתחום על מנת לקבל תמונת מצב מלאה בנוגע לחבויות המס של העסקה ועל מנת להפחית את עלויות אלו ובכך למנוע הרבה עוגמת נפש במהלך הדרך. משרדו של עורך דין אבי אברהם מספק ללקוחותיו חבילה הכוללת את כל השירותים המשפטיים הדרושים לליווי עסקה במקרקעין במחיר הוגן תוך דאגה ללקוח מבלי פשרות. |
||