מעוניינים להחליף את הדירה הישנה בחדשה ואין לכם כסף להרשות זאת?
יתכן שאתם יכולים לקבל במקום הדירה הישנה שלכם דירה חדשה ללא כל תוספת עלות. במסגרת תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) דיירי בניין יכולים להתקשר עם קבלן או יזם לחיזוק המבנה או הריסת המבנה ובנייתו מחדש וזאת ללא כל עלות מצד דיירי הבניין, כאשר הקבלן המבצע מקבל את שכרו ממכירה של דירות נוספות שהוא בונה בבניין.
עיקר התוכנית הינה לעודד שיפוץ מבנים כנגד הסכנה של רעידת אדמה ע"י מתן זכויות בנייה נוספות.
תוכנית המתאר הארצית חלה על:
מבנים שניתן בעבורם היתר בנייה לפני 01.01.1980 ושלא נבנו ע"י תקן ישראלי 413 הנוגע לרעידות אדמה.
מבנים שנבנו אחרי 01.01.1980 ושמהנדס קבע שהם לא נבנו ע"פ תקן ישראלי 413.
עם זאת לגביי מבנים שבגובה עד 2 קומות ששטחם אינו עולה על 400 מ"ר לא ניתן לקבל את כל הזכויות מכוח התמ"א.
לגבי מבני מגורים שכן זכאים לזכויות הבנייה מכוח התמ"א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:
חיזוק המבנה.
סגירה ומילוי של הקומה המפולשת לשם בניית דירות חדשות, או לשם הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה.
הקמת עד שתי קומות בהן ניתן לבנות דירות חדשות או להרחיב את שטח הקומה שמתחת, או הקמת אגף נוסף בשטח של שתי קומות טיפוסיות בבניין הקיים לשם בניית דירות חדשות.
הקמת קומה חלקית נוספת בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. השטח יכול לשמש להוספת יחידות דיור או להרחבת הדירות שבקומה מתחת.
חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ"ד (12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נטו).
ישנם שני מסלולים עיקריים במסגרת התוכנית:
חיזוק הבניין וקבלת תוספת של זכויות בנייה מכוח התמ"א. במסגרת חיזוק הבניין הדיירים יכולים ליהנות מהרחבת הדירה. בתמורה לביצוע העבודות הקבלן מקבל את זכויות הבנייה ע"ג הגג במסגרת התמ"א ומשתמש בהם לבניית דירות נוספות למכירה.
במסגרת תיקון 2 לתמ"א ניתן להרוס את הבניין ולהקים במקומו בניין חדש תוך שימוש בזכויות בנייה נוספות מכוח התמ"א. במסגרת תיקון 2 לתמ"א הדיירים מקבלים דירה חדשה ולעיתים אף יותר גדולה כאשר הקבלן מקבל לידיו את הדירות הנותרות במסגרת תוספת זכויות הבנייה.
היתרון של הריסת המבנה והקמת חדש על פני חיזוק המבנה הקיים הוא שהדיירים מקבלים דירה חדשה לגמרי. במדינתנו הקטנה שבה הקרקעות הולכות ומתמעטות ההתחדשות העירונית במסגרת תמ"א 38 הולכת ותופסת תאוצה מיום ליום ובפרט באזור המרכז.
ניתן כיום למצוא מספר רב של יזמים העוסקים בתחום ומספר רב של פרויקטים בהתהוות. עם זאת בטרם התקשרות עם יזם רצויי לקבל ליווי ממשרד עו"ד מומחה למקרקעין.
על עורך הדין שמייצג את הדיירים בתמ"א 38 לכלול במסגרת ההסכם:
לוחות זמנים לביצוע על ידי היזם.
קבלת ערבות בנקאית לשם הבטחת זכויות הדיירים.
קבלת דמי שכירות או דיור חלופי לכל תקופת הבנייה.
מימון בנקאי ע"י בנק מלווה.
יעוץ לגביי מיסוי העסקה (במסגרת התמ"א ניתן לקבל פטורים והקלות מסוימות ממס).
השתת כל ההוצאות הנלוות על היזם (השבחה, מיסויי הוצאות בנייה ריבית וכו.)
פיצויי מוסכם במקרה של הפרת ההסכם.
במשרדו של עורך דין אבי אברהם אנו מתמחים בליווי פרויקטים של תמ"א 38. אנו נשמח ללוות אתכם בכל שלב בתהליך שיפוץ הבניין או הקמתו מחדש החל משלב קבלת הצעות מיזמים ועד לגמר ביצוע עבודות הבנייה.
כמו כן, ניתן לקבל ייעוץ ראשוני לגביי תמ"א 38 ללא עלות.
