רשום הערת אזהרה |
מדוע חשוב לרשום הערת אזהרה?ע"פ סעיף 7 לחוק המקרקעין עסקה במקרקעין טעונה רישום (א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום. (ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה." עם כן בתקופה שחלה ממועד חתימת הסכם המכר ועד לסיום רישום העסקה, מדובר על התחייבות לעשות עסקה בלבד. במשך התקופה הארוכה שבה הרוכש עדיין לא רשום כבעל המקרקעין הוא חשוף למגוון רחב של סיכונים כגון : עיקולים, כינוס נכסים, עסקאות סותרות (מכירת אותו הנכס לצד ג` ) וכו. בשל פרק הזמן הארוך במדינת ישראל שלוקח לקבל את אישורי המיסים לרישום העסקה (כחצי שנה לערך) המחוקק אפשר לרוכשים אופציה לרישום הערת אזהרה עוד לפני שהסתיים רישום העסקה. (א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית. (ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור." על מנת לרשום את ההערה בלשכת רישום המקרקעין יש להגיש את המסמכים הבאים: טופס בקשה לרישום הערת אזהרה. יש לצרף כל מסמך התומך בבקשה. תשלום אגרה לרישום הערת אזהרה. הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין. (א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט. (ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה. הרשם לא ירשום עסקה הסותרת את תוכן הערת האזהרה, מנגד כן ניתן לרשום הערת אזהרה הסותרת הערת אזהרה קיימת שכן הערת אזהרה אינה נחשבת "כעסקה". סוגים נוספים של הערות אזהרה הם : 128. הוכח להנחת דעתו של הרשם כי עשיית עסקה בידי בעל המקרקעין או בעל זכות במקרקעין מותנית - על פי חיקוק, על פי צו של בית משפט או על פי התחייבות בכתב של הבעל - בהסכמתו של צד שלישי, ירשום הרשם, לפי בקשת הצד השלישי, הערה על כך. 129. הוכח לרשם בצו של בית משפט או בתעודה ציבורית כמשמעותה בסעיף 20 לפקודת העדות, כי כשרותו המשפטית של בעל מקרקעין או של בעל זכות במקרקעין נשללה או הוגבלה על פי חוק, ירשום הרשם, לפי בקשת צד מעונין או לפי בקשת היועץ המשפטי לממשלה, הערה על כך. 130. בית המשפט רשאי, בכל הליך שלפניו בענין זכות במקרקעין, להורות על רישום הערה כפי שיקבע. סעיף 132 לחוק מפרט כיצד ניתן למחוק הערת אזהרה: (א) הערה שנרשמה לפי סעיפים 126, 128 או 129 תימחק על פי צו של בית משפט או אם הוכח להנחת דעתו של הרשם אחד מאלה: (1) הצדדים המעונינים הסכימו למחיקה; (2) עילת ההערה בטלה, ובלבד שהרשם הודיע מראש לצדדים המעונינים על כוונתו למחוק את ההערה ונתן להם זמן סביר לפנות לבית המשפט;
לסיכום ניתן ללמוד שלרוכש תל לב שרושם הערת אזהרה בזמן עומדת הגנה בפני: מעקל, כונס נכסים ובפני רוכש מאוחר. מנגד רוכש שלא רשם הערת אזהרה בסמוך למועד הרכישה ניתפס כמי שפעל בחוסר תום לב וכמי שלא עומדת לא ההגנה בפני רוכש מאוחר. לכן חשוב בסמוך ככל הניתן לאחר הסכם המכר לרשום הערת אזהרה על מנת לשמור על זכויות הרוכש. |
||